2020年，房地产行业中的中小房企受关注度提升。人民法院网公布数据，今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家，三四线城市中小型开发商占比较高，破产原因多为负债过高、资金链破裂。中小房企日子显得颇为艰难。

以A股三季度营业收入600亿元以下的中小型房企79家作为分析样本，从营收情况、盈利能力、稳健性、周转率等作为分析维度，可以印证，中小房企面临的生存压力渐大，亏损成为普遍问题，有的小房企甚至面临多年来的亏损高峰。

一家百亿级房企的员工透露，其所在的企业去年下半年以来融资比较紧张，就没有再拿地。而疫情发生后，销售受到较大影响。但这家房企目前还能勉强生存。上海集结不少百亿销售规模的小房企，正在规模扩张与行业调控中动荡前行：有的半年更换一波职业经理人，不断试错；有的积极寻求与其他房企的项目合作机会。

图/图虫

营收下滑、亏损扩大

从2020年三季度营业收入来看，79家样本企业中，有41家房企营业收入同比业绩下滑，而这一数据在2019年仅有32家，其中业绩下滑超过30%的房企有17家，在一定程度上反映了市场因素对房企业绩的影响。

从业绩下滑的原因来看，疫情影响是一个因素，但更多的在于公司自身的问题。利润方面，三季度样本企业中利润下滑的的企业有45家企业，较去年同期增加5家企业，其中亏损的有12家企业。

从企业来看，泰禾集团前三季度亏损19亿元，是样本企业中亏损最大的房企，同比下滑185.9%。泰禾只是特例，相比较而言，小房企的亏损下滑趋势更明显。嘉凯城(000918,股吧)（000918.SZ）、新华联(000620,股吧)(000620.SZ)等均出现亏损扩大的情况。

新华联前三季亏损额创近十年之最。三季报显示，2020年前三季度，新华联实现营业收入35.56亿元，同比下降36.79%；期内净亏损6.80亿元，同比下降516.94%，这是近十年以来的首次巨亏，扣非后的亏损额将扩大至7.46亿元。今年以来，这家在2019年营收刚刚破百亿的小房企“黑天鹅”事件不断：债务违约，成为疫情下首个房企违约案例。

与去年同期相比，中小房企的盈利能力下滑。2019年样本企业平均销售毛利率为37.8%，较今年高出3.3个百分点。2019年样本企业中销售毛利率出现下滑的房企有42家，而今年同期相比毛利率下滑的企业达到50家。

从企业主营领域来看，具有产业、园区租赁经营等业务的房企，销售毛利率较高，如陆家嘴(600663,股吧)、华侨城等企业表现较为抢眼。从品牌房企来看，如中南建设(000961,股吧)、金地集团(600383,股吧)、阳光城(000671,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)、华侨城等均出现不同程度的下滑。

由于成本因素的影响，行业盈利能力在逐渐走低。此外市场及企业结转因素也造成了企业利润规模的降低，从而导致销售毛利率的走低。从这些中小房企ROE的表现来看，也呈现出了同样的趋势。整体来看，今年前三季样本房企ROE较去年同期有所下降，2019年样本企业ROE均值为6.05%，而今年均值下降1.97个百分点。2019年同期ROE出现下降的企业为45家，今年同期出现下降的企业达到51家。

图/21世纪经济报道

背后什么原因？

同策研究院研究总监肖云祥指出，中小房企当前面临困境的原因有三：品牌影响力小，号召力不强，直接导致销售力不足；运营能力低，效率不高；缺钱。

很多中小房企都存在资金周转效率低的问题，比如，一个几万平方米的小型项目，小房企开发周期长，项目周转速度慢直接导致了资金周转率下降。运营能力低产生的后果不仅是加大了行业差距，还增加了房企自身的压力。运营效率低，将直接影响资金的利用效率，加大了资金压力，费用成本增加，降低了利润空间等。

另外，中小企业融资难，导致这些房企在土地市场竞争力下降，丧失发展机会，逐渐被洗牌出局。资金就是血液，中小房企运营效率低，导致资金链更加紧张。但是中小房企融资太难、太贵这个问题长期存在。金融机构在房企贷款业务中，在审核企业资质时，房企销售规模是重要的参考指标，这就导致中小企业融资渠道变窄，只能找“影子银行”融资，这就带出另外一个问题：融资成本高，不断侵蚀中小房企的利润，但要活下去，又不得不牺牲利润。

图/图虫

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