上海外滩的177幢老楼要更新,这是近几年的事情。CBRE世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人陈学海和他们的团队负责其中几幢楼的更新业务。
2015年,中央城市工作会议上明确提出,要推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
6年来老旧小区综合整治、老旧工业区改造、商办物业更新等城市更新的建筑规模不断扩大。在今年,城市更新的业务再次被突然按动加速键,地方政府、金融机构热情高涨。
国家开发银行总行行业三部处长史长虹曾公开表示,2021年国开行将提供将近5000亿元的授信额度,支持各地城市更新。目前,国开行已经为全国11个城市的城市更新工作提供了金融支持,3100亿元授信已落地。
陈学海认为,2021年城市更新的发展方向增量而非增速,各个城市土地供应有限的情况下,高效利用城市存量土地资源,通过模式创新、政策调整和创造新需求来释放“过剩”产能,促进城市转型发展成为城市发展的新模式。经济复苏带来资本活跃:后疫情时代,经济逐步复苏,城市更新各类参与主体积极活跃,城市更新的投资规模不断扩大。
中国各地的经济发展水平不一,导致各地对城市更新的理解和需求也不均衡。陈学海观察到,北上广深之外,其他地方的城市更新很少有基金公司进入,这既和当地产业基础产业结构有关系,也和饱和量不足有关。这些地区以老旧小区改造和棚改的民生项目为主,因为还有足够的土地发展空间。
东部某国有大行支行行长也持相同的观点。他对经济观察报表示,他所在的银行最近给多个城市更新项目放款,但核心资源还是土地。“我们做的城市更新项目和以前的棚改差不多,也是需要地方政府成立一家新的平台公司,但为国企性质,之后再去银行融资,而后再进行拆迁、建设,最终去卖房子。”
“现在我们全市都在搞城市更新,不过套路跟以前一样,换汤不换药,有一点不同是地方政府不会兜底了。”上述行长表示。
城市更新
什么是城市更新?陈学海告诉记者,城市更新的主体一般是地方政府,范围涉及各个领域:一般来说包含老旧小区综合整治、老旧工业区改造、商办物业更新三大范围,但不局限于这三方面,城市的各个区域、各类物业均有涉及。
城市更新由早年的单一政府主导模式向政府、投资者、发展商、居民等多方参与协同转变。目前全国共有老旧小区近16万个,建筑面积约40亿平方米。其中,仅北京、上海、深圳三地老旧小区综合整治、老旧工业区改造,以及商办物业更新的年投资规模就超过2000亿元。城市更新是推动城市高质量发展的必然选择,应成为未来我国城市发展的新常态。“十四五”规划纲要提出,加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。
2021年政府工作报告明确,“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略,“加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%,发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量”。
2021年3月,住房和城乡建设部副部长黄艳接受媒体采访时公开表示,需要说明的是,城市更新不只是简单的旧城旧区改造,而是由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。实施城市更新行动,其内涵是推动城市结构优化、功能完善和品质提升,转变城市开发建设方式;路径是开展城市体检,统筹城市规划建设管理;目标是建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。
黄艳表示:2021年,住房和城乡建设部将重点从8个方面全力实施城市更新行动。一是研究制定城镇体系建设方案,构建以中心城市、都市圈、城市群为主体,大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。二是实施城市生态修复和功能完善工程,合理确定城市规模、人口密度,优化城市布局,提升人居环境质量。三是强化历史文化保护,塑造城市风貌。四是加快建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。五是加快推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。六是全面推进城镇老旧小区改造。七是统筹城市防洪排涝,系统化全域推进海绵城市建设。八是推进以县城为重要载体的城镇化建设。
6月17日,一位从事政策研究人士对经济观察报表示,城市更新这几年比较火,其实更像是一个比较大的发展模式融合,无论是现在力推的老旧小区改造,还是棚改,更有甚者,海绵城市、地下管廊等,都可以划到城市更新的范围。
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